工程款结算前达成以房抵债协议的法律性质辨析以及代理思路

发包人与承包方之间的该类房屋抵顶模式在近几年层出不穷，具体模式大致如下：发包人与承包方先行签订《施工合同补充协议》，明确约定工程款的付款方式为：合同金额的10%抵房。在工程款结算之前，发包人、发包人关联方（售房单位）、承包方、承包方关联方（购房者）签订相应的《抵房协议》，以工程结算款作为抵扣款项，由购房者向售房单位购买抵顶房屋，抵债方式为承包方将其对发包人享有的工程款债权转让给购房者，发包人将其对承包方负担的工程款债务转移给售房单位，而后以购房者对售房单位享有的工程款债权与其对售房单位负担的购房款债务互相抵扣。同时，售房单位与购房者另行签订抵顶房屋的《商品房买卖合同》。

工程款结算前达成的以房抵债协议属于《九民纪要》第45条规定的以物抵债抑或是当事人约定的一种结算清偿方式，司法实践存在不同的认定。

如在（2024）闽06民终2111号一案中，承包方以抵债房屋尚未交付为由诉至法院，要求发包人以现金的形式支付约定的抵债款项。发包方证实抵顶房屋不存在查封、抵押等任何无法实际履行的情况，同时主张抵扣已经完成，承包方不得拒绝受领抵顶房屋。裁判者根据《九民纪要》第45条的规定，认为案涉以物抵债协议签订于案涉工程结算之前即履行期限届满之前，因发包人未能举证证明该以物抵债协议已经履行完毕，相关抵债房屋亦未交付给承包方，承包方有权根据原债权债务关系发起诉讼，故支持承包方有关请求发包人支付抵债款项。

然而，在笔者代理的（2024）闽0902民初3012号一案中，案涉的《抵扣协议书》及《商品房买卖合同》均签订于工程款结算前，原告亦以《九民纪要》第45条的规定主张因案涉抵顶房屋尚未交付进而要求被告以现金支付原约定的抵扣金额。笔者经深入剖析研究后，向法院提出双方关于以房抵债的合意属于“工程款的结算方式，而非担保”的主张。最终，法院采信了笔者的代理意见。法院认为：各方达成的《抵扣协议书》以及《商品房买卖合同》约定明确用于抵扣工程款的房屋具体房源及价格，为双方遵循诚信原则的具体实施，上述抵扣协议为有效协议。该协议并非双方在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，而是履行当事人之间的建设工程施工合同所约定结算条款的合同义务；也不是在被告无法支付工程款情况下作出的担保约定，性质既不是债务更新，也不是新债清偿，更不是债的担保，故本案不适用《九民纪要》第四十五条规定。本案原告应当考虑的是原告指定的购房人能否受领房屋，现有证据表明抵扣房屋未抵押或保证，被法院查封等影响原告指定的购房人权利，导致不能取得受领房屋。现原告无证据证明存在其(或指定购房人)可以拒绝接受房屋的情形，在被告主张按照合同约定以房屋抵扣工程款的情况下，原告主张支付现金无事实和法律依据。故原告公司要求被告以货币方式支付工程款的理由不能成立。

《九民纪要》第45条的性质认定：最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》释明“本条实际上是将此种以物抵债作为履行原债权债务关系的担保来对待的”。换言之，只有当事人在债务履行期限届满前订立以物抵债的真实目的是担保债务履行时才有《九民纪要》第45条的适用空间。进言之，若当事人关于以物抵债的合意仅仅是一种单纯的结算清偿方式，并非是在无法支付工程款情况下作出的担保约定，那么在本案中适用《九民纪要》第45条是失当的。为此，寻求当事人关于“结算清偿方式”合意的迹象在本案中至关重要。

在准备研究案件的过程，笔者发现本案的《投标须知前附表》第11条第1款：“本项目工程款支付方式包括：转账+工抵。根据双方签订《承包合同合同补充协议》约定“所有工程款的支付方式：A转账；B支票；C银行承兑汇票；D商业承兑汇票；E保理支付：F以购房款抵销工程款的方式支付；G其他。”鉴此，笔者向法庭主张：案涉“购房款抵销工程款方式”与转账、支票、银行承兑汇票、商业承兑汇票、保理支付都同属于工程款的支付方式。最终，法院采信了我方的代理思路，支持我方的主张。

工程款结算前达成的以房抵债协议，司法实践通常径行将其判定为债务履行期限届满前达成以物抵债协议。而对于债务履行期限届满前达成以物抵债协议，审判实务通常仅以缔约时间作为划分界限，而忽略当事人缔约合意与交易目的，径直作出否定以物抵债具有清偿功能的裁判。为此，在代理类案中，代理律师应厘定债务履行期限届满前达成以物抵债协议的性质，如当事人关于以房抵债的约定仅仅系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排。则不应机械适用《九民纪要》第45条规定抑或以担保合意为前提的以物抵债协议的有关法律规定。

从建设工程发包人的角度而言，若其意欲将房屋抵顶作为支付工程款的付款方式，建议将其清偿功能予以充分体现。如：明确约定双方对拟抵顶的房屋不具有任何担保之意，系作为工程款的付款方式，承包方同时承诺不以现金的形式请求发包方支付抵债款项；在每阶段工程款达到支付条件进而发生抵扣效力时，要求承包方对工程款抵扣完成的事实予以回函确认，即在合同履行过程中不断强化以物抵债的清偿属性；另，发包人应确保抵债房屋具备可履行性，明确具体的房源信息以及具备网签过户的条件等。